房企大军布局产业新城规避鬼城踩城镇化步调
房企大军布局产业新城规避鬼城踩城镇化步调吸金
城镇化问号农民来干嘛？规避"鬼城"踩城镇化步调吸金 房企大军密集布局产业新城 有房企高管认为，城镇化要做到产城融会，不能成为"鬼城"，不但要吸引人去，更重要的是让人留下来；世茂团体在福建晋江、泉州等地开发的楼盘已实现一个月销售额到达10亿元乃至20亿元 "6年内让1亿农民进城落户。"这1新型城镇化战略给很多行业带来了巨大的市场空间，而房地产行业被认为是反应最快且收益颇高的行业。 正如华远地产董事长任志强向《证券》所言，"在国家城镇化高速增长的进程中，房价是不可能着落的"。 值得注意的是，连日采访多位房企决策层高管后发现，当问及城镇化问题时，这些房企高管的反应几近一致，"吸附人口能力"成为其进驻三线、4线城市乃至5线城市，布局主导开发新城的最关键要素。 从这些房企布局或主导开发新城的选址特点可见，"鬼城"、空城俨然已成为曾折戟房企深切的痛。鉴于此，产业支持度、吸附外来人口能力、经济活跃能力、教育资源计划等成为房企布局的重要考量因素。简言之，为了规避"鬼城"和空城，房地产企业谋的是要踩准城镇化步调，从中发掘利润空间。 城镇化助推房价上涨 "目前中国还属于城镇化高速增长的阶段，整体来说房子还是不够用。"任志强向表示，在国家城镇化高速增长的进程中，房价是不可能着落的。 任志强称，城镇化率超过30以后房价进入高增长的进程，在超过70以后才出现平缓和着落的增长，但大部分发达国家城市化率都超过了90，房价却还在上涨，比如英国和美国。中国现在的城镇化率只有50，一线城市能到达60或70，二线城市50左右，三线城市30左右。 "距离我们实现70的城市化率还早，估计最少还需要十年乃至2十年。"任志强称，大量的农村人口进入城市的问题解决以后，我们才可以谈到一手房建设的速度会逐步放慢和缩小，二手房交易占主导地位。那时候，房价产生波动的情况才会严重，或随着经济增长产生变化的情况更严重。 明显，在任志强看来，在新型城镇化战略下，中国城镇化还将提速，在此进程中整体来说，房价是不可能降下来的。 事实上，多数房企高管也持这类看法。泰禾团体董事长黄其森向表示："房地产的黄金十年已过去了吗？我恰恰认为，中国房地产的黄金十年才刚刚开始。"黄其森认为，目前国内房地产市场有巨大的空间，是个大盘子。比如，北京就相当于欧洲了，福建的GDP也已超过了马来西亚。 不过，虽然新型城镇化发展为房地产企业提供了机遇，但风险也同在，毕竟"鬼城"和空城正在出现。鉴于此，房企在进驻一个城市或主导开发新城之际，拿地选址计划非常谨慎。 密集布局"有产"新城 事实上，多位接受采访的房企高管一致认为，一线城市是给企业贡献利润率的必争之地，而二线、三线城市和三线、4线城市则要慎重选址。 对此，世茂团体副总裁蔡雪梅向泄漏，除一线、二线城市之外，吸引外来人口能力较强、消费能力和产业基础较好的三线、4线城市也是其扩大的重点区域。"世茂在晋江市、泉州市、石狮市等城市开发的楼盘，已实现一次开盘或一个月销售10亿元乃至20亿元。" 值得一提的是，在任志强眼中，一线、二线、三线城市已不能简单地按现在的方式划分，"以后要按市场经济来分，现在越来越多城市在就业、经济和公共服务这三项的吸引能力很强"。 而从人口活动来看，任志强认为，哪一个地方公共服务(包括就业、教育、医疗、保险等)和经济增长情况越好，吸引移动人口能力就越强。他坦言，"哪一个城市GDP增长速度最快，土地供应量最少，人口集中度最高，房企去那个地区赚钱就最多"。同时，任志强也称，房企去人口往外迁移的城市风险都大。 实际上，房企搭线城镇化发展时的布局策略是有迹可循的，吸附人口能力、产业支持程度、教育环境资源优劣等几近决定着这些项目是否是落地。 "京津冀一体化发展提了很多年，进展已越发看得见。"中国房地产学会副会长陈国强向表示，从燕郊、香河等地区快速上涨的房价就可窥见一二。北京的去中心化程度加强，产业在外移，购房需求随之外溢，将加快北京周边城市的融会速度。 而在京津冀一体化发展中，绿地团体、鸿坤地产、华夏幸福和富力地产等大型房企都有大量布局。 "与北京相比，燕郊、香河等地的土地本钱要低很多。"亚豪机构市场总监郭毅向表示，从利润率情况来看，部分房企进驻燕郊、香河等地其实不见得要比在北京开发项目的利润空间低，只是开发周期较长，资金周转较慢。 中小房企抢滩中小城市 克而瑞研究中心调查显示，未来十年，城市化率还未到达我国平均水平的城市，需求增量将非常可观，而在这些城市中，中小城市偏多。 "中小开发商更倾向于去一些经济较为发达或有特殊产业的东部小城市布局。"兰德咨询总裁宋延庆向表示，这些城市的配套还不完善，特别缺少商业中心。中小开发商通常选在城市中心位置拿地，土地平均本钱乃至不足700元∕平方米，建设一个5万平方米-6万平方米的综合体建筑，触及住宅、商铺、酒店等业态。有些城市的住宅大约能卖到5000元∕平方米-6000元∕平方米，商铺更高，乃至能到达1万元∕平方米左右。 值得注意的是，宋延庆泄漏，这类项目常常一个城市仅能承载一个，但其毛利率可能要到达60以上。 正如黄其森所示，三线、4线城市商业地产跟住宅还有很大不同，难点在于招商和运营，还要控制范围，比如做一些街区商业产品可能更加合适。另外，也需要政府的计划和引导来控制，特别在消费能力不足的情况下，两个以白癜风偏方有效吗上的大型商业项目会对当地市场造成很大冲击，另外一个商业项目将会存活不下去。 实际上，《证券》曾访问过一个全国500强的乡镇，其为东北地区榆树市下辖的五棵树镇，该镇位于松花江畔，构成了酿酒、养牛、豆制品加工、蔬菜等八大支柱产业，镇内具有大中型企业18家，中小型企业410家，各类企业共3426家，城镇化发展速度非常快。 据实地调查发现，全部小镇主要街道不足3条，镇南却具有占地4.5万平方米的东北最大的牛羊牲口交易市场，其宰杀的牛羊肉主要输送到北京的物美超市等；镇北则是中粮的玉米深加工工厂。 在其房地产市场中，来自长春市和本地的开发商几近占据了全部市场份额，目前房价已卖到3000元∕平方米以上，由于教育和产业等资源吸引了周边大量农民进城购房，城市范围仍在迅速扩大。 大型房企主导"造城" 值得一提的是，中小房企可能在一个中小城市开发1两个项目分得一两杯羹后，马上转换战场，但大型房企在城镇化背景下，运营模式和扩大方式或许更加完备，同时也稍显惊人。 一组来自国家发改委的调查数据显示，144个地级市中，92要建新城新区，总量高达200个，平均每个地级市要建约1.5个；161个县级市提出新城新区建设需求的占到了47.6。 与此同时，智慧城市、蜂巢城市、生态城市、卫星城市等在城镇化发展中建造新城的概念和计划也密集面世。 事实上，以总计划面积约32平方公里的长沙梅溪湖国际新城为例，从土地一级开发到二级市场拿地，方兴地产几近全程主导参与了造城开发，两年来投入资金已超过了150亿元。 据悉，上述项目为长沙大河西先导区重点开发片区，分为一期、2期两个片区。 无独有偶，1名业内人士向泄漏，该城目前已具有一定范围，配套设施和相干计划也落实得比较好，房价约为7000元∕平方米。另外，方兴也于去年宣布，以174亿扩增长沙梅溪湖项目2期开发。 事实上，在这场"造城"运动中，万科、保利、恒大、碧桂园、绿地团体等品牌房企也已开始在几大城市群中悄然布局土地储备，并依托强劲的资金实力，迅速占有了一定的市场份额。 固然，在这场造城运动中，不乏看重土地价格极低，未考察城市人口活动因素大规模开发郊区大盘，终究却堕入"鬼城"、空城和睡城等窘境的房企，这类造城模式普遍被业内认为是失败的。 鉴于此，宋延庆表示，房企在紧跟城镇化步调寻得机遇的同时，也要提高存货周转率，加快三线、4线城市项目去化速度，确保医治白癜风要多久现金流安全。
